Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi

İlgili Kanun Maddesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 352.madde 2.fıkra

Kiracından Kaynaklanan Sebeplerle

MADDE 352- “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

İki İhtarname Ne Demek

Konut ve işyeri kiralarında sıklıkla karşılaşılan tahliye nedenlerinden biri de kiraya veren tarafından iki haklı ihtarname keşide edildikten sonra tahliye davası açılmasıdır. Burada bazen ihtarname yerine icra takibine girişildiği de görülmekte olup, ödeme emri de ihtarname yerine geçmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

-İhtar Kiraya Veren Tarafından Çekilmeli

-İki Haklı İhtar Veya İhtar Yerine Geçen İşlem (İcra Takibi) Olmalı

-İhtar Kira Borcu İle İlgili Çekilmeli

-İki İhtar Farklı Ayların Kira Bedellerinden Kaynaklanmalı

-Dava, Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Süresi İçerisinde, Bir Yıl Ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Bir Kira Yılı Veya Kira Yılını Aşan Süre İçerisinde Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Açılmalı

İhtar Kiraya Veren Tarafından Çekilmeli

İhtarın kiraya veren tarafından çekilmesi zorunluluğu, bu davanın mülk sahibi tarafından açılamayacağını gösterir. Eğer birden fazla kiraya veren var ise hem ihtarın hem de davanın iki kiraya veren tarafından bir arada gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

İki Haklı İhtar Veya İhtar Yerine Geçen İşlem (İcra Takibi) Olmalı

İhtarnameler noter kanalıyla çekilebileceği gibi, icra takibi yoluyla da yerine getirilebilmektedir. Önemli olan husus aynı dönem içerisinde ihtar veya ijhtar yerine geçen işlemin yapılmasıdır. Bu noktada ihtarnamelerde veya icra takiplerinde kiracı tarafından ödenmeyerek temerrüde düşülen kira alacağına ilişkin ayrıntı vermekte fayda vardır.

İhtar Kira Borcu İle İlgili Çekilmeli

Kanun metninde de yazdığı gibi, iki ihtar kira bedeli noktasında çekilmiş olmalıdır. Bunun dışında borçlar için bu tahliye yoluna gidilemez. Ancak aidat bedelinin kiraya veren tarafından ödenmiş olması ve bu hususun ihtar ile kiracıdan talep edilmesi noktasında, tahliye davasının açılabileceğine ilişkin Yargıtay kararı da mevcuttur.

İki İhtar Farklı Ayların Kira Bedellerinden Kaynaklanmalı

Yukarıda da belirttiğimiz gibi ihtar kira bedellerine ilişkin olmalı ve farklı ayların kira bedelleri olmalıdır. Zira aynı ayın kira alacağı ile ilgili iki farklı ihtar çekilmesi akabinde TBK 352/2’ deki davanın açılamayacağı aşikardır.

Dava, Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Süresi İçerisinde, Bir Yıl Ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Bir Kira Yılı Veya Kira Yılını Aşan Süre İçerisinde Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Açılmalı

Davanın süresi içerisinde açılması önem arz etmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde dönemler genellikle bir yıl olduğundan örnek vermek gerekirse 1 Ocak 2021 tarihli konut kira sözleşmesi ile ilgili olarak kiraya veren Nisan ve Mayıs 2021 kira bedellerini zamanında alamadığından dolayı ihtar çekmiş olsun. Bu kapsamda 1 Ocak 2022 tarihinden 31 Aralık 2022 tarihine kadar (bir ay içerisinde) işbu davasını açmalıdır. Eğer kira dönemi 1,5 yıl olmuş olsaydı, 18 aydan sonraki 1 ay içerisinde işbu davasının açması gerekmektedir. Aksi takdirde söz konusu iki haklı ihtara dayanarak açacağı tahliye davası reddedilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Mahkemesidir.

Avukat Burak Cem Tosun

 

Türk Borçlar Kanunu madde 352, TBK 352, iki haklı ihtar, 2 ihtar alan kiracıyı hemen çıkarabilir mi, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır, tahliye için kaç ihtar gerekir, 2 ihtarname ne zaman çekilir, kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hangi mahkeme, icra takibi iki haklı ihtar yerine geçer mı, tahliye davası için ihtarname şart mı, 2 ihtarname ne demek, tahliye taahhüdü varsa ihtara gerek var mı, ev sahibi ihtar çektikten sonra ne olur, kiracıya evi boşaltması için ihtarname nasıl çekilir, ihtarname çekildikten sonra kiracı ne zaman çıkar, iki haklı ihtar nasıl oluşur