Kira Bedelinin Tespiti ve Arttırılması Davası

Kira Bedelinin Tespiti ve Arttırılması Davası

İlgili Kanun Maddesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

“Madde 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.(1)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(1)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. (1)

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(1)”

Madde 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Kira Bedelinin Tespiti ve Arttırılması Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti ve arttırılması davaları, günümüzde en çok açılan davalardan biri olup, kimi zaman kira sözleşmesinin şartlarının belirgin olarak yazılmamasından, kimi zaman da ekonomik parametrelerin değişmesi ile sözleşmede belirtilen şartların ihtiyaçları karşılamamasından kaynaklanabilmektedir. Esasen kira ile ilgili birçok uyuşmazlığın ve açılan davanın altında yatan neden kira bedeli noktasındaki anlaşmazlık olup, kira bedelinin mahkeme eliyle tüfe oranları dışında tespit edilemeyeceği durumlarda -yani konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin 5 senenin altında kaldığı durumlarda-, kiraya veren tarafından tahliye davaları açıldığına çokça rastlanılmaktadır.

Öncelikle Türk Borçlar Kanunu 344 vd. maddelerinde düzenlenen ve anlatımı yapılan kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira tespit ve arttırılması davası olup, diğer kira ilişkileri açısından bir geçerliliği bulunmamaktadır.

Esasen kira tespit davası denilince akla ilk gelen kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yılın dolması ile yeni kira dönemi için kira bedelinin tespit edilmesi anlaşılmakta olup, kira bedelinin sözleşmede açık bir şekilde belirlenmediği durumlar da kanun maddesinde kendine yer bulmuştur.

-Kira Sözleşmesinin Üzerinden 5 Yıllık Süre Geçmemişse

Maalesef kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğu bu konuda bilgisi olmayan şahıslar tarafından düzenlenmekte veyahut da bu sözleşmenin uzun yıllar, kiracı ile kiraya veren taraflar arasındaki kuralları düzenlediği göz ardı edilmektedir. Bu noktada kira sözleşmesinin üzerinden geçen her yıl sonunda kiracı ile kiraya veren ihtilafa düşebilmektedir. Bu noktada henüz 5 yılı dolmamış kira sözleşmelerinde taraflar arasında bir ihtilaf yaşanması halinde taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamış ve ya kira sözleşmesinde artışın ne oranda yapılacağı belirtilmemiş ise hakim tarafından kira artışının tüfe oniki aylık ortalamalara göre belirleneceği belirtilmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmeden açılan kira tespiti davalarında tespit edilecek kira artış oranının tüfe oniki aylık ortalamayı geçemeyeceğidir.

-Kira Sözleşmesinin Üzerinden 5 Yıllık Süre Geçmişse

Esasen kira tespit davaları denilince akla ilk gelen kira sözleşmesinin veya kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 5 yılın dolduğu bu durumdur. Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş ise, kiraya veren veya mülk sahibi, dava yoluyla yeni dönem için kira bedelinin rayiç bedele, emsallere ve hakkaniyete göre tespit edilmesini Mahkemeden isteyebilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, belirlenecek olan kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağıdır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olacaktır

Bu husus kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açıldığı, kira bedelinin artırılacağı husunun kiracıya ihtar edilip edilmediği ve kira bedelinin artırılacağı hususunun kira sözleşmesinde belirlenmiş olup olmamasına göre değişiklik göstermektedir.

Kiraya veren veya mülk sahibinin yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce bu davayı açması veya davacıya ihtarname göndermesi halinde belirlenecek olan kira bedeli yeni dönem için geçerli olacaktır. Yine, yeni dönemden en geç 30 gün önce ihtarname gönderilmesi halinde (ihtarnamenin kiracı tarafından tebliğ alınması) yeni dönem içerisinde herhangi bir zaman aralığından açılacak olan davada belirlenecek olan kira bedeli o dönem (yeni dönem) için geçerli olacaktır. Ancak sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin ne olacağı noktasında bir anlaşma/belirleme var ise ihtara gerek olmadan yeni dönem içerisinde açılacak olan dava neticesinde belirlenecek olan kira bedeli o dönem (yeni dönem) için geçerli olacaktır.

Mahkeme Neye Göre Kira Bedelini Tespit Eder

Mahkeme, dava süresince kira sözleşmesini, kira ödemelerine ilişkin dekontları, taraflarca sunulan emsal taşınmazlara ilişkin sözleşmelerini, ilanları toplayarak bilirkişi marifeti ile bir bedel belirleyecek, bu bedel üzerinden, taşınmazın uzun yıllar kiracı tarafından kullanılıyor olması ve kiracının çıkması halinde taşınmazın bir süre boş kalabileceği, dolayısıyla kira kaybı olacağı hususlarını da dikkate alarak, hakkaniyet ilkesini de gözeterek bu bedel üzerinden %20’ ye varan indirim yaparak kira bedelin tespit edecektir.

Kira Tespit Davası Net Mi Brüt Mü?

Esasen bu sorunun cevabı dava değerini de belirlemekte olup, yatırılması gereken harç miktarı açısından da önem arz etmektedir. Kira bedelinin aylık brüt kira olarak talep edilmesinde ve hesaplamanın bilirkişi tarafından brüt olarak yapılmasında fayda bulunmaktadır.

Kira Tespit ve Artırılması Davasında Davacı

Kira Tespit ve artırılması davasını açmaya öncelikle kiraya veren akabinde, mülk sahibi veya mülk sahipleri yetkilidir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti olması halinde tüm ortakların birlikte dava açması, paylı mülkiyet söz konusu olması halinde ise pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır. Kiracının bu davayı açmasında hukuki yararı yoktur. Ancak kiracı da kira bedelinin indirilmesi talepli olarak kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Kira Tespit ve Artırılması Davasında Davalı

Kiracıdır. Sözleşmede belirlidir.

Kira Tespit ve Artırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira Tespit ve Artırılması davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme davalının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer (sözleşmenin uygulandığı yer) Mahkemesidir. Mahkemenin yetkisizliği noktasında yapılacak olan itiraz ilk itiraz olup, davanın başında esasa cevap süresi içerisinde yapılabilir. Bu süre sonunda yapılan itiraz Mahkeme tarafından dinlenilmeyecek ve yetkisiz mahkemede dava görülmeye devam edecektir.

 

Avukat Burak Cem Tosun

 

kira tespit davasında kira nasıl hesaplanır, emsal kira tespiti nasıl yapılır, 5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabilir mi, kira tespit davasında ihtar zorunlu mu, kira tespit davası kaç yılda bir açılır, kira tespit davası hangi şartlarda açılır, geçmişe yönelik kira artışı talep edilebilir mi, kira tespit davası 5 yıl ne zaman başlar, kira güncellemesi kaç yılda bir yapılır, kira tespit davası net mi brüt mü, 5 yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılabilir, kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur, ev sahibi kafasına göre kira artışı yapabilir mi, ev sahibi tüfeden fazla zam yapabilir mi