İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
İlgili Kanun Maddesi
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 350.madde 1.fıkra
“Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verene, kendisinin ve kanunda belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracısını, kiralanan taşınmazdan tahliye etmesine hak tanıyan bir dava çeşididir. Dava çeşididir, zira kiracından farklı olarak kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırması daha zor şartlara bağlanmıştır ve bu şartların gerçekleştiğinin M-mahkeme önünde kanıtlanması gerekmektedir. Bu şartlar, kiralanan taşınmazın yeni edinilmiş olup olmadığına, kiralananın işyeri veya konut olarak kullanılıp kullanılmadığına ve kimin ihtiyacı için kullanılacağına göre farklılaşmakta olup; hepsi için ayrı ayrı belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme önünde ispat edilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
-Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması
-İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması
-Süre Şartına Uyulması
Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması
Kanun koyucu, ihtiyacı, kiraya verenin ihtiyacı ile sınırlamamış eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin yani kardeşlerinin ihtiyaçları için de böyle bir imkan sağlanmıştır. Bu ihtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilecektir. İlaveten bir gayrimenkulün tapuda konut veyahut işyeri olarak kayıtlı olmasının da bir önemi bulunmamaktadır. Zira kiraya veren, konut olarak kiraladığı taşınmazını işyeri olarak kullanacağından, ihtiyacı olduğundan bahisle de bu davayı açabilecektir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu şartlar tahliyesi istenilen konutun işyeri veya konut ihtiyacı için kullanılacak olmasına göre değişiklik arz eder. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye edilebilmesi için kiraya verenin veya diğer kişilerin kirada olması veyahut tahliyesi istenilen taşınmazın, kiraya verenin veyahut ihtiyaçlı diğer kişilerin halihazırda oturduğu taşınmaz ile aynı nitelikte veyahut daha avantajlı konumda bulunması gerekir. Aksi takdirde işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası kabul edilmeyecektir.
-Tahliyesi istenilen taşınmaz ekonomik olarak daha elverişli olabilir
-Kiraya veren evlenerek, ailesinin yanından ayrılarak veya çocuğun dünyaya gelmesi nedeniyle daha büyük olan kiralanan taşınmaza geçmek isteyebilir
-Kiraya verenin alt soyu eğitim-öğrenim amaçlı olarak taşınmaza yerleşmek isteyebilir
-Yaşlılıkta zemin katta bulunan taşınmazına taşınmak isteyebilir
-Kiralananı yazlık olarak kullanmak isteyebilir (Sürekli olarak gelmesi ve otel/konaklama masraflarının fazla olması örneği gibi)
Yukarıda belirtilen ve diğer tüm örnekler, deliller de ikame edilerek somut durumun özelliklerine göre hakim tarafından değerlendirilecek ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına bakılacaktır. Örnek vermek gerekir ise tayin nedeniyle tahliye durumunda, gerçekten bir tayinin olup olmadığı, taşınma hazırlıklarına başlanıp başlanmadığı araştırılacak veya yurtdışından sürekli olarak tatiller de memlekete gelinip gelinmediği irdelenecektir.
Yine işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında tahliyesi istenilen taşınmazın, ihtiyaç konusu edilen iş için uygun olup olmadığı da araştırılacaktır. İlaveten işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin kendisinin, eşinin ve çocuklarının işyeri ihtiyaçları dikkate alınacaktır.
Süre Şartına Uyulması (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 aylık süre içinde açılabilir. Ancak bu süreyi önceden veyahut bu 1 aylık süre içerisinde ihtar çekerek dava süresimi uzatmak (yeni kira döneminin sonuna kadar) mümkündür.
Dikkat edilmesi gereken husus, ise yeni malikin taşınmazı devraldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtar çekmesi (ihtarın 1 ay içerisinde kiracıya ulaşması) ve 6 ay sonra kiralananı tahliye etmesini isteyerek 6 ay sonra bu davayı açabileceğidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmaya öncelikle kiraya veren akabinde, mülk sahibi veyahut mülk sahipleri yetkilidir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti olması halinde tüm ortakların birlikte dava açması, paylı mülkiyet söz konusu olması halinde ise pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davalı
Tahliyesi istenilen kiralananı kiralayan kiracıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Mahkemesidir. Mahkemenin yetkisizliği noktasında yapılacak olan itiraz ilk itiraz olup, davanın başında esasa cevap süresi içerisinde yapılabilir. Bu süre sonunda yapılan itiraz Mahkeme tarafından dinlenilmeyecek ve yetkisiz mahkemede dava görülmeye devam edecektir.
Avukat Burak Cem Tosun
ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname ne zaman çekilir, ihtiyaç nedeniyle tahliye ne zaman açılır, ihtiyaç sebebiyle tahliye nasıl yapılır, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname şart mı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası kaç yıl sürer, ihtiyaç sebebiyle tahliye kimleri kapsar, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev satılabilir mi, kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir, tahliye davası masraflarını kim öder, kiracı hangi sebeplerle tahliye edilir, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kim açar, tahliye şartları nelerdir, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır