Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

İlgili Kanun Maddesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 351.madde

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı iş yerinin yeni sahibine, kendisinin ve kanunda belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle eski malik döneminden kalan kiracıyı, kiralanan taşınmazdan tahliye etmesine hak tanıyan bir dava çeşididir. Dava çeşididir, zira eski malik döneminden kalan kiracından farklı olarak yeni malikin kira sözleşmesini sonlandırması daha zor şartlara bağlanmıştır ve bu şartların gerçekleştiğinin mahkeme önünde kanıtlanması gerekmektedir. Bu şartlar, kiralananın işyeri veya konut olarak kullanılıp kullanılmadığına ve kimin ihtiyacı için kullanılacağına göre farklılaşmakta olup; hepsi için ayrı ayrı belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme önünde ispat edilmesi gerekmektedir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

-Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması

– Yeni Malikin Taşınmazın Bir Kısmına Önceden Sahip Olmaması (Zira bu durumda malikin yeni olduğundan söz edilemeyecektir)

-İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması

-Süre Şartına Uyulması

Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması

Kanun koyucu, ihtiyacı, yeni malikin, yani kiralanan taşınmazın yeni sahibinin ihtiyacı ile sınırlamamış eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin yani kardeşlerinin ihtiyaçları için de böyle bir imkan sağlanmıştır. Bu ihtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilecektir. İlaveten bir gayrimenkulün tapuda konut veyahut işyeri olarak kayıtlı olmasının da bir önemi bulunmamaktadır. Zira yeni malik, satın aldığı taşınmazını işyeri olarak kullanacağından, ihtiyacı olduğundan bahisle de bu davayı açabilecektir.

Yeni Malikin Taşınmasın Bir Kısmına Önceden Sahip Olmaması

Yeni malikin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olması, akabinde kalan kısmına da sahip olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu 351.maddeye göre dava açamayacaktır. Zira önceki payından dolayı, malikin, yeni olması durumu söz konusu olmayacaktır.

İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu şartlar tahliyesi istenilen konutun işyeri veya konut ihtiyacı için kullanılacak olmasına göre değişiklik arz eder.

Süre Şartına Uyulması (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?)

Uygulamada yeni malik taşınmazı devraldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtar çekmekte (ihtarın 1 ay içerisinde kiracıya ulaşması) ve kiracından 6 ay sonra kiralananı tahliye etmesini isteyerek 6 ay sonra bu davayı açabilmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinin 2.fıkrasından da görüleceği üzere, yeni malikin sözleşme süresinin dolmasından itibaren bir ay içerisinde bu davayı açabilmesi de mümkündür.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasını açmaya öncelikle yeni malik yetkilidir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti olması halinde tüm ortakların birlikte dava açması, paylı mülkiyet söz konusu olması halinde ise pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır. Yeni malikin önceden de taşınmazda payı var ise Türk Borçlar Kanunu 351.maddeye göre açtığı davası kabul edilmeyecektir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Davalı

Tahliyesi istenilen kiralananı eski malik döneminde kiralayan ve halen taşınmazda bulunan kiracıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Mahkemesidir. Mahkemenin yetkisizliği noktasında yapılacak olan itiraz ilk itiraz olup, davanın başında esasa cevap süresi içerisinde yapılabilir. Bu süre sonunda yapılan itiraz Mahkeme tarafından dinlenilmeyecek ve yetkisiz mahkemede dava görülmeye devam edecektir.

Avukat Burak Cem Tosun

 

 

 

Türk Borçlar Kanunu madde 351, TBK 351, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ne kadar sürer, evin yeni maliki kiracıyı çıkarabilir mi, tahliye davasına yeni malik devam edebilir mi, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ne kadar sürer, yeni malik tahliye isteyebilir mi, yeni malik ne zaman ihtar çekmeli, yeni mülk sahibi kiracıyı nasıl çıkarır, yeni malik eski kira sözleşmesi ile bağlı mı, yeni iktisap nedeniyle tahliye ne demek, satın aldığım evden kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım, ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarname şart mı, yeni ev sahibi ihtarname çekmezse ne olur