ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASI

Ecrimisil davası nasil acilir?
Ecrimisil hangi tarihten itibaren istenebilir?
Haksız işgalin önlenmesi davası nerede açılır?
Haksız işgal davasını kimler açabilir?
Ecrimisil davası nasıl ispat edilir?
Ecrimisil davasına hangi mahkeme bakar?
Geriye dönük kira kaç yıl istenebilir?
Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi ne kadar?
Ecrimisil Mahkemesi ne kadar sürer?

ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASI

İlgili Kanun Maddesi ve Dayanak Yargıtay İçtihatları

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 683.madde

“Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 718.madde

“Madde 718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.

Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 995.madde

“Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 08.03.1950 Tarih, 1949/22 E., 1950/4 K. Sayılı Kararı

Borçlar Kanunu’nda gasıbın kiracı sayılarak kira karşılığı ile mükellef tutulacağına dair hüküm mevcut olmadığı gibi adi ve hasılat icarına dair maddelerden borçlara ait bütün kaidelerden böyle bir hüküm çıkarmak da mümkün değildir.

Zira başkasının malını haksız olarak kullanmak bağıt hükümlerine tabi bir hukuki muamele olmayıp, Borçlar Kanunu’nun haksız fiillerden doğan borçlara müteallik hükümlerine tabi haksız bir fiildir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil kısaca haksız işgal tazminatı manasına gelmektedir. Yargıtay içtihatları ile oluşmuş olan bu dava, kaynağını TMK 995 maddesinden, haksız fiil kavramından ve Yargıtay İçtihatlarından almaktadır. Zira Yargıtay kararlarına göre ecrimisil alacağı, haksız fiilden doğan bir alacaktır. Hakkı olmadığı, aralarında hukuki bir ilişki bulunmadığı halde bir başkasına ait taşınmazı kullanan şahsın, hak sahibine ödemekle yükümlü olduğu bir nevi tazminattır ecrimisil.  Mahkeme tarafından hükmedilecek ecrimisil en az kira geliri kadar, en çok da tam gelir yoksunluğu kadar olup; haksız işgalcinin iyi niyetli veyahut kötü niyetli olmasına ve haksız işgal ettiği taşınmaza yapmış olduğu masrafların ecrimisil tazminatından indirilmesini isteyip istememesine göre ecrimisil tazminatı belirlenecektir.

Hangi Durumlarda Ecrimisil Talep Edilebilir?

Ecrimisil, zilyet olmayan malikin, kötü niyetli malik olmayan zilyete karşı açmış olduğu, haksız kullanımdan, haksız işgalden doğan tazminat istemli bir davadır. Bunun anlamı, aranızda bir sözleşme, bir onay ilişkisi olmadan, size ait bir gayrimenkulün başkası tarafından kullanılması neticesinde, size ödemek zorunda olduğu bir nevi tazminattır. Önemli olan husus, taraflar arasında bir sözleşme veya onay anlamına gelecek bir iradenin olmamasıdır. Günlük hayatta en bariz örnekleri, taşınmaz satıcısının sattığı taşınmazı teslim etmemesi, kiracının usulüne uygun bir şekilde kira sözleşmesi sonlandırıldığı halde taşınmazı terke etmemesi, paylı mülkiyette ortaklardan birinin diğerlerine ait kısım veyahut pay üzerinde onay almadan tasarrufu ve kullanımda bulunması, ortak alanların paydaşlardan biri tarafından şahsi olarak kullanılması vb. onlarca örnek verilebilecektir.

Ecrimisil Davasının Şartları

Taşınmazın işgal edilmiş olması

-Gerçek hak sahibinin zarara uğraması

-İşgalcinin kötü niyetli olması, hukuken korunan bir hakka dayanamaması

-Davanın haksız işgalden itibaren 5 yıl içerisinden açılmış olması (Def’ i dir. Dava açılmasına etki etmez, ancak davalı tarafça itiraz edildiği noktada zaman aşımına uğrayan kısım için ecrimisil alacağına hükmedilemez)

-Hak Sahibinin işgale onayı veya onayı sayılacak bir fiili olmamalıdır

Taşınmaz İşgal Edilmiş Olmalıdır

İşgal, taşınmazın hak sahibinin izni dışında kullanılması demek olup, bu kullanım bizzat davalı tarafça yapılabileceği gibi, davalı tarafın kontrolünde bir başka şahıs tarafından da gerçekleştirilebilmektedir.

Peki, her kullanım işgal anlamı mı taşır? Yargıtay kararlarında kullanımın işgal sayılabilmesi için gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyetin kurulması ve gayrimenkulün bir nevi sahiplenilmesi gerekmektedir. Bu hususa, çeşitli tadilat işlemleri yapmak örnek olarak verilebilir. Yine Yargıtay söz konusu fiili hakimiyetin uzun süreli olması şartını da aramaktadır. Şöyle ki bir şahsın arsasına 2 saatliğine araba park etmek, haksız işgal sayılmamakta olup, söz konusu arsayı sahiplenerek otoparka çevirmek haksız işgal sayılmaktadır.

Gerçek Hak Sahibi Zarara Uğramış Olmalıdır

Her ne kadar 08.03.1950 Tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda haksız işgalden dolayı gerçek hak sahibini bir zarar uğraması koşulu aranmış olsa da uygulamada zarar koşulu doğrudan aranmamakta, kullanımın haksız olması yeterli görülmektedir. Davacının zararını kanıtlamasına gerek yoktur. Hatta ve hatta haksız bir şekilde işgal edilen gayrimenkulün gelir getirebilecek bir gayrimenkul olması dahi aranmamaktadır. 

İşgalci Kötü Niyetli Olmalı, Hukuken Korunan Bir Hakka Dayanamamalıdır

Burada kötü niyetten kasıt, haksız işgali gerçekleştiren davalının kötü niyetli olması değil, kanunen kötü niyetli sayılmasıdır. İşgalin, bir hakka dayanmaması kastedilmektedir. Yargıtay kararlarında haksız işgalcinin bir hakkının olmaması, haksız olduğunu bilmesi veya haksız olduğunu bilebilecek durumda olması gerekmektedir. Bu noktada ülkemizde ve dünyada yaşanan pandemi süreci önem arz etmektedir. Pandemi sebebiyle satışını gerçekleştirdiği gayrimenkulü terk edemeyen satıcının, kötü niyetli sayılıp sayılmayacağı hususu muğlak kalmaktadır. Her ne kadar idarenin ecrimisil alacaklarının tahsil edileceği, ancak süre ile kısıtlanması noktasında idari kararlar söz konusu da olsa, özel şahısların bu yöndeki ecrimisil taleplerinin, davalı tarafın kötü niyetli olmadığı, mücbir sebep olduğu itirazları ile karşılaşacağı açıktır ve bu konuda verişmiş bir Yargıtay kararı da henüz mevcut değildir.

İşgalcinin bir hakka dayanması kanundan kaynaklanabileceği gibi, eşyanın gerçek sahibinin onayı veya oluru ile de gerçekleşmiş de olabilir. Bu noktada işgalciye verilen olurun bir noter ihtarnamesi ile geri alınması ileride açılacak bir davada delil sunma açısından önem arz edecek ve kolaylık sağlayacaktır. Özellikle taraflar arasında tapuda devir işlemi gerçekleştirilmeden önce yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde taraflar devirden sonra da bir müddet gayrimenkulün satıcı tarafından kullanılacağını kararlaştırmış olabilirler. Bu noktada ecrimisil tespiti, söz konusu sürenin sona erdiği tarihten itibaren hesaplanmaya başlar. Yine boşanma davalarında da benzer durumlar görülebilmektedir. Çiftlerden birisi aile konutunda kalmakta olup, onun bu şekilde boşanma kararı kesinleşene kadar aile konutunu kullanması haksız işgal sayılmayacak, ancak boşanma kararı kesinleşip tebliğ alındıktan sonraki kullanımı ise haksız işgal sayılacak ve ecrimisile hükmedilecektir. Paylı mülkiyette ortakların birinin, diğerlerinin haklarını kısıtlar şekilde kullanımı, onay verilmediği sürece haksız işgal niteliği taşıyacak olup, diğer ortakların ortaklığın giderilmesi davası açması, varsa verilmiş olan onayın da geri alındığı anlamına gelecektir. Haricen satış işlemi gerçekleştirilen gayrimenkul, tapuda devri gerçekleşmemiş olsa dahi alıcı tarafından kullanılabilecek ve bu kullanım karşı tarafın para iadesi gerçekleştirmesine kadar haksız işgal sayılamayacaktır. Ancak karşı taraf aldığı bedeli iade ettikten sonra, taşınmazı geri isteyebilecek ve bu tarihten sonraki kullanım haksız işgal sayılarak ecrimisile hükmedilebilecektir. Kira sözleşmesi bittikten, yenilenmedikten, kiracı sözleşmede belirtildiği gibi usulüne uygun bildirimle uyarıldıktan sonra, kiralananı terk etmez ise bu durum haksız işgal sayılacak ve ecrimisile hükmedilecektir. Zira ortada geçerli bir sözleşme kalmamıştır.

Davanın haksız işgalden itibaren 5 yıl içerisinden açılmış olması (Geriye dönük 5 yıl için ecrimisil talep edilebilir, daha eski tarihli talepler zamanaşımına uğramaktadır)

Bu husus 25.05.1938 Tarih ve 29/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiş ve peşi sıra gelen Yargıtay kararları ile de tekrarlanmıştır. Dava tarihinden itibaren 5 yıl geriye gidilerek Haksız işgal sebebiyle ecrimisil talebinde bulunulabilir. Zira ecrimisil talepleri zamanaşımına tabi olup, davalı tarafça dava başında veyahut ıslah ile zamanaşımı definde bulunulması noktasında 5 yıldan daha eski tarihli alacaklar zamanaşımına uğramış sayılacaktır. Bu husus 25.05.1938 Tarih, 1937/29 E., 1938/10 K. Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan kaynaklanmaktadır. 

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2 gereği genel kurala tabi olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ecrimisil haksız fiilden kaynaklı bir dava olduğu için genel yetki kuralı gereği davalının ikametgahındaki mahkemede açılabileceği gibi, haksız işgalin gerçekleştiği yer mahkemesinde de dava ikame edilebilir. Seçimlik hak söz konusudur. Mahkemenin yetkisizliği noktasında yapılacak olan itiraz ilk itiraz olup, davanın başında esasa cevap süresi içerisinde yapılabilir. Bu süre sonunda yapılan itiraz Mahkeme tarafından dinlenilmeyecek ve yetkisiz mahkemede dava görülmeye devam edecektir.

 

Avukat Burak Cem Tosun – Avukat Deniz İpek Bayram

 

ADRES VE İLETİŞİM

Avukat Burak Cem Tosun

Burak Cem Tosun Avukatlık ve Danışmanlık / Hukuk Bürosu

Adres :Mebusevleri Mahallesi Önder Caddesi No:10/5 Çankaya Ankara

İş Tel: 0312 385 41 88

Cep Tel :0507 453 43 33

E-mail :av.burakcemtosun@gmail.com