KAT MÜLKİYETİ YASASI’NIN 10.MADDESİ HÜKMÜNE GÖRE KAT MÜLKİYETİNE KONU OLMAYA ELVERİŞLİ BİR TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA, ORTAK MALİKLERDEN BİRİNİN YARGILAMANIN HERHANGİ BİR AŞAMASINDA PAYLAŞMANIN KAT MÜLKİYETİ KURULMASI YOLUYLA YAPILMASINI İSTEMESİ DURUMUNDA, HÂKİM, KAT MÜLKİYETİ YASASI’NDAKİ YASAL KOŞULLARIN OLUŞMASI HALİNDE VE 12.MADDEDEKİ BELGELERİ DE TAMAMLATTIRIP TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİNE VE PAYLAR DENKLEŞTİRİLMEK SURETİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ORTAKLARA AYRI AYRI ÖZGÜLENMESİNE KARAR VERMELİDİR

KAT MÜLKİYETİ YASASI’NIN 10.MADDESİ HÜKMÜNE GÖRE KAT MÜLKİYETİNE KONU OLMAYA ELVERİŞLİ BİR TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA, ORTAK MALİKLERDEN BİRİNİN YARGILAMANIN HERHANGİ BİR AŞAMASINDA PAYLAŞMANIN KAT MÜLKİYETİ KURULMASI YOLUYLA YAPILMASINI İSTEMESİ DURUMUNDA, HÂKİM, KAT MÜLKİYETİ YASASI’NDAKİ YASAL KOŞULLARIN OLUŞMASI HALİNDE VE 12.MADDEDEKİ BELGELERİ DE TAMAMLATTIRIP TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİNE VE PAYLAR DENKLEŞTİRİLMEK SURETİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ORTAKLARA AYRI AYRI ÖZGÜLENMESİNE KARAR VERMELİDİR.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.05.2013 Tarih, 2012/18-1809 Esas, 2013/754 Karar Sayılı İçtihat Metni

“Davacı dava dilekçesinde taşınmaz üzerindeki ortaklığın mümkünse taksim yoluyla, değilse satış yoluyla giderilmesini istemiş, yargılama sırasında ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, davalı … … temyiz dilekçesinde binanın bölünmesi konusunun araştırılmadığını belirtmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10.maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, Kat Mülkiyeti Yasası’ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12.maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde beş katlı yapı mevcut olup, biri işyeri sekizi mesken nitelikli ve müstakil kullanılmaya elverişli toplam dokuz adet bölüm bulunmaktadır. Bu taşınmaz tapuda tarafların murisleri adlarına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası’nın 50/2.maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kâgir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10.maddesi hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kâgir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12.maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra gerekiyorsa değer farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı … …

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava; taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacı; iştirak halinde malik olduğu … ada, .. parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın aynen taksim, mümkün olmazsa satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini istemiş, yargılama aşamasında isteğini satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hasretmiştir.

Mahkemece; ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, davalı … …. ve … …’nin temyizi üzerine karar Özel Dairece, yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiş, direnme kararı davalı … …. tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; terditli talepten sonra davanın satış suretiyle taksim talebine hasredilmesi sonucu mahkemenin, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine dair verdiği kararın yargılama aşamasında beyanda bulunmayan bir kısım davalılar tarafından binanın bölünmesi konusunun araştırılmadığı belirtilerek temyiz edilmiş olması durumunda, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle aynen taksim koşullarının araştırılmasına ve bu yönde karar verilebilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere; ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallar ile haklarda, paydaş yada ortaklar arasında yürürlükte olan tapulu mülkiyet ilişkisini sona erdirip, bireysel mülkiyete geçişi sağlayan, iki taraflı yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu tür davalarda, davayı ortak ya da paydaşlardan biri ya da bir kaçı diğer ortak ya da paydaşlara karşı açabilir. Davada bütün paydaş veya ortakların yer alması zorunlu olup, davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle, davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel oluşturmaz. Davayı açanın feragati halinde bile diğer paydaşların davayı takip hakkı vardır.

Diğer taraftan; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi gereğince paylaşmanın, malın aynen taksimi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirileceği, paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim; malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verebilecek, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa son çare olarak açık artırmayla satışa karar verilebilecektir.

Somut olayda, mahkemece alınan bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde beş katlı yapı mevcut olup, biri işyeri sekizi mesken nitelikli ve müstakil kullanılmaya elverişli toplam dokuz adet bölüm bulunmaktadır. Taşınmazın muhtelif hisselerde sekiz hissedarı olduğu ve ivaz eklenmek suretiyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşebileceği, bağımsız bölümlerden birinin ise satışının söz konusu olabileceği, ayrıca taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu belirlenmiştir. Şu hale göre, mahkemece öncelikle yapılacak iş, taleple bağlı kalınmaksızın, paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan aynen taksiminin mümkün olup olmadığı, yönünde tahkikatın ikmal edilmesi olmalıdır.

Bu durumda, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı … …’in temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarda açıklanan nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.05.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.”

 

ADRES VE İLETİŞİM

Avukat Burak Cem Tosun

Burak Cem Tosun Avukatlık ve Danışmanlık / Hukuk Bürosu

Adres :Mebusevleri Mahallesi Önder Caddesi No:10/5 Çankaya Ankara

İş Tel: 0312 385 41 88

Cep Tel :0507 453 43 33

E-mail :av.burakcemtosun@gmail.com