YASAL ÖNALIM HAKKINA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Önalım Hakkı

Şufa Hakkı

Yasal Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu Madde 732, TMK 732

Türk Medeni Kanunu Madde 733, TMK 733

Türk Medeni Kanunu Madde 734, TMK 734

Paylı Mülkiyet

Cebri Artırmayla Satış, Bağışlama, Kamulaştırma

 

İlgili Kanun Maddesi ve Dayanak Yargıtay İçtihatları

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 732.madde

“Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 733.madde

“Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 734.madde

“Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazın, paydaşlarından birinin, kendi payını, paydaşlar dışında bir üçüncü şahsa satması durumunda, diğer paydaşların bu payı alabilmesine öncelik tanıyan bir haktır.

Önalım hakkı mülkiyet hakkı üzerinden anlamlandırılan bir haktır. Paydaşlardan birinin kendi payının mülkiyet hakkını bir üçüncü şahsa satması, dolayısıyla mülkiyetin el değiştirmesi noktasında kullanılabilecek bir haktır.

Önalım Hakkına Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası Açmanın Şartları Nelerdir?

–Üzerinde Paylı Mülkiyet Bulunan Bir Taşınmaz Olmalı

-Paydaşlardan Biri, Paydaşlar Dışında Bir Üçüncü Şahsa Kendi Payının Tamamının Veya Bir Kısmının Mülkiyetini Satmalı

-Önalım Hakkından Feragat Edilmemiş Olmalı

-Cebri Artırmayla Satış, Bağışlama, Kamulaştırma Söz Konusu Olmamalı

-Satışın Noter Kanalı İle Diğer Paydaşlara Bildirilmesinden İtibaren 3 Ay Ve Her Halükarda Satıştan İtibaren 2 Yıl Geçmemiş Olmalı

Üzerinde Paylı Mülkiyet Bulunan Bir Taşınmaz Olmalı

Önalım hakkı taşınmazlar üzerinde söz konusu olur. İlaveten taşınmaz üzerinde önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın paylara bölünmüş olması gerekir.

Paydaşlardan Biri, Paydaşlar Dışında Bir Üçüncü Şahsa Kendi Payının Tamamının Veya Bir Kısmının Mülkiyetini Satmalı

Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı söz konusu olmaz. Önalım hakkı sadece paydaşlardan biri tarafından paydaşlar dışında üçüncü bir şahsa yapılan satışlarda kullanılabilir.

Önalım Hakkından Feragat Edilmemiş Olmalı

Önalım hakkından feragat edilmemiş olması gerekir. Önalım hakkından feragat, yazılı bir şekilde tapu kütüğüne şerh edilerek yapılabilir.

Cebri Artırmayla Satış, Bağışlama, Kamulaştırma Söz Konusu Olmamalı

Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlardan biri tarafından üçüncü bir şahsa yapılan satışın, karşılıklı olması gerekir. Bir karşılık olmadan yapılan bağışlamalarda önalım hakkının kullanılması söz konusu olmaz. Yine paydaşlardan birinin payını cebri artırma yoluyla satması veya paydaşlardan birine ait payın kamulaştırılması halinde de diğer paydaşların önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.

Satışın Noter Kanalı İle Diğer Paydaşlara Bildirilmesinden İtibaren 3 Ay Ve Her Halükarda Satıştan İtibaren 2 Yıl Geçmemiş Olmalı

Önalım hakkı, paydaşlardan biri tarafından üçüncü şahsa yapılan satışın, diğer paydaşlara Noter kanalı ile bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılabilir. Eğer Noter kanalı ile bildirim söz konusu değil ise en geç satış işleminden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkında dayanan tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır. Belirtilen süreler hak düşürücü sürelerdir.

Yasal Önalım Hakkında Dayanan Tapu İptali Ve Tescil Davasında Taraflar

Yasal önalım hakkında dayanan tapu iptali ve tescili davasının davacısı, satıştan haberi olan ve önalım hakkını kullanarak satılan payı kendi üzerine almak isteyen diğer paydaş veya paydaşlardan biridir.

Yasal önalım hakkının davalısı ise üçüncü şahıs konumunda olan alıcıdır. Ancak noterde devir gerçekleşmemiş ise dava satışı yapan paydaşa karşı açılmalıdır.

Yasal Önalım Hakkına Dayanan Tapu İptali Ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yasal Önalım Hakkına Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili Mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesidir.

 

Avukat Burak Cem Tosun