Taşınmaz Üzerindeki Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davası
Taşınmaz Üzerindeki Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davası
İlgili Kanun Maddeleri
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
Madde 699- “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davası Nedir?
Miras kalan hisseli tapu nasıl bölünür, miras kalan tarlaların paylaşımı nasıl yapılır, kardeşlerden biri mal paylaşımına itiraz ederse ne olur, miras kalan ev kardeşler arasında nasıl paylaşılır, Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse ne olur? Esasen ortaklığın giderilmesi davası tüm bu soruların cevabıdır. Ortaklığın giderilmesi davası, günümüzde nerdeyse herkesin bir kez muhatap olduğu bir dava olup, bunun en genel sebebi, ortakların miras paylaşımında anlaşamamasıdır. Tabi bunun dışında, yani miras ortaklığı dışında da kişiler taşınır veya taşınmaz malvarlıkları üzerinde ortaklıklar kurabilmekte olup, ortaklığın giderilmesi davası ile her türlü taşınmaz ve taşınır ortaklığı giderilebilmektedir. Ancak daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz bir hususu vurgulamakta fayda var ki o da miras kalan bankadaki paranın paylaşımı için ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağıdır.
Peki miras kalan bankadaki paranın paylaşımı için ne yapılmalıdır? Bu ihtilaf için açılacak olan dava “elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” davasıdır ve önceki yazılarımızda bu konu irdelenmiştir.
Bu yazımızda taşınmaz üzerindeki ortaklığının satış suretiyle giderilmesi ve bunun da en sık rastlanan hali olan miras kalan taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası üzerinde durulacak olup; uygun düştüğü ölçüde diğer taşınmaz ortaklıklarının giderilmesinde de aynı usullerde dava görülecektir. Tek fark paylaşımın miras paylaşımı esasına göre yapılacak olmasıdır.
Bu noktada mirasın paylaşımı ve miras paylarını değiştirecek bir ihtilafın, bir davanın görülüyor olması, ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılacaktır.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesi davası daha önceden doğrudan açılabilmekte iken 6325 Sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan “Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar” da dava şartı arabuluculuğa tabidir. Unutulmamalıdır ki para da taşınır mal olup; miras kalan bankadaki paralar için açılacak “elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası” da dava şartı arabuluculuğa tabidir ve zorunludur.
Kısaca 1 Eylül 2023 tarihi ve sonrasında açılacak olan ortaklığın giderilmesi davasından önce dava şartı arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Ortaklığın Giderilme Yöntemleri Nelerdir?
Her ne kadar konumuz ortaklığın satış suretiyle giderilmesi olsa da ortaklığın giderilmesi davasında davacı göstermelik bir davacı olduğundan, davacı taraf talep etmese dahi, davalılardan biri ortaklığın taksim ile giderilmesini istemiş ise ortaklığın aynen taksim ile giderilip giderilemeyeceği Mahkeme tarafından araştırılır.
Mahkeme tarafından bu hususta bir Değerleme Uzmanı, bir harita mühendisi ve bir ziraat mühendisinden oluşmak üzere bir heyet görevlendirilir. Bu heyet, taşınmazın kıymet takdirini yaptığı gibi, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı noktasında görüşlerini de bildirirler.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim İstemek Zorunlu Mu?
Her ne kadar davacı davasını sadece satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde açmış olursa olsun, davalılardan birinin talep etmesi ve taşınmazların da aynen taksiminin mümkün olması noktasında Mahkeme tarafından aynen taksime karar verilebilecektir.
Hangi Mallar Üzerinde Ortaklıklar Satış Suretiyle Giderilebilir?
Taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde ortaklık satış suretiyle giderilebilir ancak para üzerinden ortaklık giderilemez, ancak elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilerek miras kalan paranın paylaşımı sağlanabilir.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davası Süreci
Ortaklığın giderilmesi davasından önce dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Bunun için öncelikle miras kalan taşınmaz söz konusu ise miras bırakanın son yerleşim yerinde yetkili olan Arabuluculuk bürosuna başvurmak gerekmektedir.
Yapılan başvuru sonrasında görevlendirilen arabulucu taraflar için uygun bir tarihte toplantı düzenleyecek olup, arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşılması halinde usulüne uygun olarak düzenlenmiş anlaşma tutanağı Mahkeme kararı gibi etkili olacak ve ihtilaf ortadan kalkacaktır.
Bizim burada anlatacağımız husus ise tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşamama halidir. Bu durumda taraflarca imzalanmış olan arabuluculuk anlaşamama son tutanağı, davacı tarafça dava dilekçesinin ekine eklenerek dava açılacaktır. Arabuluculuk sürecinin ilk zamanlarında dava dilekçesinin ekinde aslı dava dosyasına sunulan bu tutanak, günümüzde artık UYAP üzerinden dava açılırken UYAP ekranından arabuluculuk dosya numarası belirtilerek seçilebilmekte olup; aslının dosyaya sunulması gibi bir zorunluluk artık ortadan kalkmıştır.
Davacı tarafından dosyaya eğer bir miras ortaklığı söz konusu ise mirasçılık belgesini de sunması veyahut celbinin sağlanacağı yerin belirtilmesinde fayda vardır. Bilindiği üzere mirasçılık belgesi son yıllarda Noterliklerden de çıkartılabilmekte olup; eğer miras bırakan veya mirasçılardan bir tekinde dahi yabancılık unsuru söz konusu ise sadece Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesi alınabilecektir. Zira taraflardan biri dahi yabancı ise veyahut çifte vatandaş ise Noterlikler mirasçılık belgesi veremeyecektir. Bunun sebebi ise Sulh Hukuk Mahkemesince verilecek olan mirasçılık belgesinde (veraset ilamında) yabancılık unsuru taşıyan kişi ile ilgili olarak Vatandaşlık Kanunu gereği “vatandaşlıktan çıktığı” veya “yabancılık unsuru” taşıdığından bu hususun “veraset ilamının ibrazında resmi makamlarca dikkate alınması” ihtarının bulunması gerekliliğidir. Bunun en bariz sebeplerinden biri ise yabancı şahıslara özellikle askeri bölgelere yakın yerlerde taşınmaz edinme yasağının olması, tapuda veyahut ilgili kurumlarda intikal işlemleri yapılır iken bu hususun dikkate alınması gerekliliğidir.
Dava açıldıktan sonra Mahkeme dava şartlarını inceleyecek, akabinde diğer mirasçılara yani davalılara dava dilekçesini ve tensip tutanağını tebliğ edecek, taraflardan delillerini bildirmesini isteyecektir. Burada davalılar açısından önemli olan, eğer ortaklığın giderilmesini istemiyorlar ise, ortaklığının giderilmemesi yönünde deliller sunmalarıdır. Misal, ortaklığının giderilmesinin uygun olmayan zamanda istenildiği, fiili taksimin söz konusu olduğu veyahut aynen taksimin mümkün olduğu gibi.
Ön inceleme duruşmasında keşif tarihi verilip bilirkişi görevlendirmesi yapılır ve davacı taraftan keşif harç ve masraflarını yatırması istenilir. Keşif tarihinde Hakim, mübaşir, katip, bilirkişi heyeti ve varsa taraflar (veya vekilleri) huzurunda keşif yapılıp, dosya rapor düzenlemek üzere bilirkişi heyetine verilir. Bilirkişiler tarafından hem aynen taksimin mümkün olup olmadığı hem de taşınmazların kıymet takdiri noktasında bilirkişi raporu düzenlenmekte olup; söz konusu rapor mahkeme tarafından davanın taraflarına tebliğ edilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucu Ne Olur, Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Olur?
Taraflar süresi içerisinden rapora itiraz eder veya etmez. Mahkeme tarafından rapor hüküm kurmaya elverişli olursa ya aynen taksim ya da ortaklığın giderilmesine karar verilir. Burada anlatılacak olan kısım satış suretiyle ortaklığın giderilmesi olup; eğer davanın tüm tarafları, taraflar sarasında satışı kabul ederse taraflar arasında, değilse “umum arasında açık artırma şeklinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” kararı verilir. Mahkeme söz konusu kararında “satış bedelinin tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında davacı ve davalılar arasında paylaştırılmasına” karar vermekte olup; bu kararını yargılama giderleri, harçlar, ilam vekalet ücreti arabuluculuk ücreti noktasında da tekrarlar.
Ortaklığın Giderilmesi Kararından Sonra Ne Yapılır, İzale-İ Şuyu Davasında Satış Kesinleştikten Sonra Ne Yapılır?
Yine hüküm kısmında tüm bu işlemleri yerine getirmek üzere Satış Memurluğunu veya İcra Dairesini görevlendirir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları Nelerdir?
1-Elbilriği mülkiyetine veya paylı mülkiyete tabi bir taşınır/taşınmaz malın bulunması (miras kalan bankadaki para için bu dava açılamaz, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası açılmalıdır.)
2-Dava şartı zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olmalıdır
3-Ortaklığın giderilmesini engelleyen bir durum söz konusu olmamalıdır.
Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi İstenilemez? Ortaklığın Giderilmesini Engelleyen Durumlar Nelerdir? Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Engellenir?
1-Ortaklığın Giderilmesi İstenilen Taşınır Veya Taşınmaz Bir Malın Bir Amaca Özgülenmesi-Örnek vermek gerekişe miras bırakanın vasiyetname ile miras bıraktığı taşınmazın mirasçıları tarafından satılmamasını, aile ocağı şeklinde kullanılmasını veya taşınmazın kirası ile aile üyelerinin eğitim masraflarının karşılanmasını, satılmamasını vasiyet etmesi hali…
2-Uygun Olmayan Zamanda Ortaklığın Giderilmesi İstenilemez-Buna en bariz örnek tarla üzerinden mahsul olması, mahsul kaldırılmadan satışının istenilmesi taraflara çok büyük zarar ettirecek olmasıdır.
3-Tarafların sözleşme ile ortaklığın giderilmesi haklarını kısıtlamış olması-Taraflar da bir araya gelip belirli bir süre veya şartla ortaklığın giderilmesinin istenilemeyeceğini kararlaştırmış olabilirler.
4-Fiilen Taksim-Miras kalan taşınmazın her ne kadar paylaşımı ve tapuda intikali yapılmamış olsa da taraflar arasında bir yazılı/sözlü anlaşma ile fiilen paylaşımın gerçekleşmesi, misal miras kalan apartmanın her bir dairesinde bir mirasçının yıllardır oturması gibi
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafı Kim Öder, Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk Ücretini Kim Öder, Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderlerini Kim Öder?
Ortaklığın giderilmesi davası her ne kadar hasımlı bir dava da olsa, dava neticesinde masraflar, harçlar, mahkeme vekalet ücreti, arabuluculuk masrafı tüm taraflar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Ancak tabi ki dava açılır iken bu harcamalara davacı taraf katlanır, sonrasında kendisine iade sağlanır.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davasının Davacısı Kimdir? Davalısı Kimdir?
Bu dava tek bir ortak tarafından açılabileceği gibi birden çok ortak tarafından da açılabilir. Ancak davalı olarak kalan tüm ortaklar gösterilmelidir.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Davasının Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup; yetkili Mahkeme miras ortaklığı veyahut herhangi bir ortaklık olup olmamasına göre değişir. Miras ortaklığında Miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesi yetkili olup; miras ortaklığı dışındaki taşınmaz ortaklıklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.